Há um vocabulário próprio à volta da compra e venda de casa que, para quem não vive nisto todos os dias, soa a outra língua. Este glossário reúne os termos que aparecem com mais frequência num processo imobiliário e explica cada um sem juridiquês, com a indicação de onde está previsto na lei.
Não substitui aconselhamento jurídico nem fiscal. Serve para uma coisa concreta: chegar a qualquer conversa (com o banco, com o advogado, com o consultor) a perceber do que se está a falar.
As definições assentam em duas fontes: o Código Civil, para a parte contratual, e o Código do IMI (CIMI), para as áreas e a avaliação fiscal dos imóveis.
Não encontrámos esse termo no glossário.
Sugerir este termo ao João →Parte I: Contratos e direitos (Código Civil)
Arrendamento
É o contrato pelo qual uma parte cede à outra o gozo temporário de um imóvel a troco de uma renda.
Benfeitorias
São as despesas feitas para conservar ou melhorar um imóvel. A lei separa-as em necessárias, úteis e voluptuárias (de mero recreio). A distinção conta, por exemplo, nas contas entre senhorio e arrendatário ou entre quem vende e quem compra.
Comodato
É o empréstimo gratuito de um imóvel: cede-se o uso sem renda, com a obrigação de devolver. Distingue-se do arrendamento precisamente por não haver contrapartida.
Compra e venda
O contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa mediante um preço. No imóvel, formaliza-se por escritura pública ou por documento particular autenticado.
Contrato-promessa de compra e venda (CPCV)
É o acordo em que as duas partes se comprometem a celebrar mais tarde o contrato definitivo. Fixa o imóvel, o preço e o prazo, e é o documento que segura o negócio antes da escritura. Quando recai sobre um imóvel, a lei exige que seja por escrito e com assinaturas reconhecidas.
Direito de preferência
É o direito de certas pessoas a comprar o imóvel em primeiro lugar, nas mesmas condições oferecidas por um terceiro. Existe, por exemplo, para os comproprietários e, em certos casos, para o arrendatário e para entidades públicas. Obriga o vendedor a comunicar o negócio a quem tem preferência, antes de vender a outrem.
Execução específica
Se uma das partes faltar ao prometido no CPCV, a outra pode pedir ao tribunal que a venda se concretize à mesma, com o juiz a suprir a vontade de quem faltou. É a alternativa a ficar-se apenas pela indemnização do sinal.
Hipoteca
É a garantia que recai sobre um imóvel a favor de um credor, normalmente o banco no crédito habitação. Se a dívida não for paga, o credor pode fazer vender o imóvel para recuperar o que lhe é devido. Regista-se na conservatória.
Propriedade horizontal
É o regime que permite que as frações de um mesmo edifício (apartamentos, lojas, garagens) pertençam a donos diferentes, com partes comuns partilhadas por todos. É a base jurídica dos prédios de apartamentos e dá origem às frações "A", "B", e por aí adiante.
Servidão predial
É um encargo imposto a um prédio em proveito de outro, de dono diferente. O exemplo clássico é o direito de passagem por um terreno vizinho para chegar à estrada.
Sinal
É a quantia que o comprador entrega na altura do CPCV, como garantia de que o negócio avança. Se for o comprador a desistir, perde o sinal. Se for o vendedor a desistir, devolve o sinal em dobro.
Usufruto
É o direito de usar e tirar proveito de um imóvel que é de outra pessoa (habitar, arrendar, receber as rendas) sem ser o dono. O proprietário fica com a chamada nua-propriedade. Aparece muito em partilhas e em doações com reserva de usufruto.
Parte II: Áreas dos imóveis (CIMI, art. 40.º)
As áreas que constam da caderneta predial seguem as regras do artigo 40.º do CIMI. É importante saber distingui-las, porque são elas que entram no cálculo do valor patrimonial e, por arrasto, dos impostos.
Área bruta de construção
É a soma da área bruta privativa com as áreas brutas dependentes. É esta área que serve de base ao cálculo do valor patrimonial do imóvel.
Área bruta privativa (Aa)
É a superfície total medida pelo perímetro exterior e pelos eixos das paredes, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do imóvel. No cálculo, entra com o coeficiente 1.
Área de implantação
É a "pegada" do edifício no terreno, ou seja, a área que a construção ocupa no solo. Serve de referência para medir o terreno livre.
Área de terreno livre (Ac e Ad)
É a diferença entre a área total do terreno e a área que a construção ocupa. Inclui jardins, quintais, piscinas e logradouros. Até ao limite de duas vezes a área de implantação (Ac) aplica-se o coeficiente 0,025; à parte que excede esse limite (Ad), o coeficiente 0,005.
Área útil
É a soma das áreas dos compartimentos, medida pelo interior das paredes, sem varandas nem espaços exteriores. É a noção que melhor traduz o espaço habitável real. Não consta do artigo 40.º do CIMI: a sua definição legal está em diplomas urbanísticos (RGEU e portarias). Vale a pena não a confundir com a área bruta privativa, que é sempre maior.
Áreas brutas dependentes (Ab)
São as áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda que sejam partes comuns ou estejam no exterior, com função acessória: garagens, parqueamentos, arrecadações, sótãos e caves acessíveis e varandas, desde que não contem já na área privativa. Entram com o coeficiente 0,30.
Coeficiente de ajustamento de áreas (Caj)
É um fator que corrige o peso das áreas no cálculo: faz com que o valor por metro quadrado vá diminuindo à medida que a área do imóvel aumenta.
Parte III: Avaliação patrimonial (CIMI, art. 38.º a 46.º)
O valor que a Autoridade Tributária atribui a um imóvel não é o valor de mercado. É calculado por uma fórmula com vários coeficientes, definida no artigo 38.º do CIMI:
Avaliação de terrenos para construção e prédios "outros"
Os terrenos para construção e os prédios que não se enquadram nas categorias habituais (a espécie "outros") têm regras de cálculo próprias, previstas nestes dois artigos.
Coeficiente de afetação (Ca)
Reflete o uso do imóvel: habitação, comércio, serviços, indústria, estacionamento. A título indicativo, varia entre cerca de 0,08 e 1,20.
Coeficiente de localização (Cl)
Traduz o valor da zona: acessibilidades, serviços, transportes públicos e dinâmica urbanística. É fixado por zonamento, que pode ser consultado no Portal das Finanças, e varia, a título indicativo, entre 0,4 e 3,5.
Coeficiente de qualidade e conforto (Cq)
Ajusta o valor segundo as características do imóvel. Há elementos que o aumentam (garagem, elevador, piscina, por exemplo) e outros que o reduzem (ausência de instalações sanitárias ou de ligação à rede de água). A título indicativo, varia entre 0,5 e 1,7.
Coeficiente de vetustez (Cv)
Depende da idade do imóvel, contada desde a licença de utilização ou a conclusão das obras. Quanto mais antigo o prédio, mais baixo o coeficiente. Varia, a título indicativo, entre 0,35 e 1.
Valor base dos prédios edificados (Vc)
Corresponde ao valor médio de construção por metro quadrado, acrescido de 25% a título de terreno. O valor médio de construção é fixado todos os anos por portaria do Governo, pelo que convém confirmar o valor do ano em vigor.
Valor Patrimonial Tributário (VPT)
É o valor fiscal do imóvel, o que consta da caderneta predial. Serve de base ao cálculo do IMI, do IMT e do Imposto do Selo. Não coincide com o preço de mercado e, em imóveis mais antigos, costuma ser bastante mais baixo.
Notas
Os intervalos dos coeficientes e o valor médio de construção são atualizados periodicamente, em regra pela Lei do Orçamento do Estado ou por portaria. Confirme sempre os valores em vigor no ano de referência.
As versões consolidadas da legislação não têm valor legal e não dispensam a consulta dos diplomas oficiais.
Fontes
Código Civil (Decreto-Lei n.º 47344, de 25 de novembro de 1966): diariodarepublica.pt
Código do IMI (Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro): diariodarepublica.pt
