O Governo aprovou a 09/07/2026 uma reforma do arrendamento que substitui várias regras do Mais Habitação. Rendas livres nos novos contratos, despejos mais rápidos e uma mudança importante nas rendas antigas. Aqui fica a comparação, ponto por ponto.
O quadro que interessa: idade × rendimento
Nas rendas antigas (contratos anteriores a 1990), duas perguntas decidem quase tudo: o arrendatário tem 65 anos ou mais? E o agregado ganha mais ou menos de 64.400€ por ano?
< 64.400€
≥ 64.400€
65 anos
Maior impacto potencial
Novo regimeTransita para o NRAU e a renda pode ser atualizada até 1/15 do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel.
Mais Habitação (antes)Já transitava para o NRAU, mas a atualização estava limitada aos coeficientes de inflação.
ou mais *
Proteção mantém-se
Novo regimeO contrato não transita para o NRAU. A renda é atualizada apenas pelo coeficiente de inflação.
Mais Habitação (antes)Proteção idêntica: não transitava e a renda seguia a inflação.
A grande novidade
Novo regimeContinua a não transitar para o NRAU, mas a renda passa a poder ser atualizada até 1/15 do VPT do imóvel.
Mais Habitação (antes)Não previa qualquer atualização pelo VPT para maiores de 65 anos.
* A proteção dos 65+ aplica-se também a arrendatários com incapacidade igual ou superior a 60% (comunicado do Conselho de Ministros de 09/07/2026).
Novo regime vs. Mais Habitação, ponto por ponto
O que foi aprovado em Conselho de Ministros face ao que estava em vigor com a Lei n.º 56/2023.
| Tema | Mais Habitação (antes) | Novo regime (aprovado 09/07/2026) | Muda? |
|---|---|---|---|
| Limite às rendas de novos contratos | Renda do novo contrato limitada à do contrato anterior × coeficiente 1,02, até 31/12/2029. | Fim do controlo antecipado em 3 anos: a renda passa a ser definida livremente entre as partes. | Sim |
| Rendas antecipadas e caução | Máximo de 2 rendas antecipadas + 2 rendas de caução. | Até 3 rendas antecipadas e caução sem teto de valor. | Sim |
| Duração dos contratos com prazo certo | Mínimo 1 ano, máximo 30 anos. | Igual: mínimo 1 ano, máximo 30 anos. | Não |
| Oposição à renovação automática | O senhorio só podia opor-se à primeira renovação após 3 anos de contrato. | Oposição por simples comunicação prévia, sem período mínimo de vigência. | Sim |
| Resolução por rendas em atraso | Mora de 3 meses, ou atrasos de 8+ dias em mais de 4 ocasiões em 12 meses. | Mora de 2 meses, ou atrasos de 8+ dias em mais de 3 ocasiões em 12 meses (ou mais de 4 em 18 meses). | Sim |
| Prazo para o senhorio resolver o contrato | O direito caducava em 3 meses. | Alargado para 6 meses. | Sim |
| Processo de despejo | Ação comum, burocrática, com espaço para expedientes dilatórios. | Processo único que agrega despejo e cobrança de rendas, com menos passos administrativos. | Sim |
| Garantia do Estado ao senhorio | Rendas vencidas após o fim do prazo de oposição ao despejo. | Alargada: inclui também o período de suspensão por pedido de apoio judiciário. | Sim |
| Apoio a quem é despejado | Sem fundo específico. | Fundo de emergência gerido pelo IHRU: até 2.300€/mês, por um máximo de 6 meses (inclui vítimas de violência doméstica). | Sim |
| Rendas antigas (pré-1990) | Atualização limitada à inflação; transição para o NRAU só em casos restritos. | Regras por idade e rendimento (ver quadro acima), com possibilidade de atualização até 1/15 do VPT nos rendimentos acima de 64.400€. | Sim |
| Entrada em vigor | Em vigor desde outubro de 2023. | Aprovado em Conselho de Ministros a 09/07/2026; segue para a Assembleia da República. Até publicação em Diário da República, aplicam-se as regras atuais. | Pendente |
A minha leitura
Trabalho com senhorios e inquilinos todos os dias e o ponto que mais vai mexer com famílias concretas é o das rendas antigas. Durante décadas, quem tinha contrato anterior a 1990 sabia que a renda só acompanhava a inflação. Agora, se o agregado ganha mais de 64.400€ por ano, a renda pode ser recalculada até 1/15 do VPT, e isso vale mesmo para maiores de 65 anos, algo que nenhum regime anterior tinha tocado.
Do lado dos senhorios, a vida fica mais previsível: despejo possível aos 2 meses de mora, processo judicial único e 6 meses para exercer o direito de resolução. Do lado dos inquilinos, entrar numa casa arrendada pode ficar mais caro à cabeça, com 3 rendas antecipadas e caução sem limite.
Um aviso: o diploma ainda vai ser discutido na Assembleia da República. O texto final pode mudar. Até à publicação em Diário da República, vale a lei atual.
Fontes
Toda a informação deste artigo vem das fontes abaixo. Recomendo a leitura dos originais.
- Comunicado do Governo: "Arrendamento: Governo aprova reforma para aumentar a oferta de habitação" (Conselho de Ministros, 09/07/2026)
- ECO: "As contas que vão mexer com a casa de senhorios e inquilinos" (10/07/2026)
- ECO: "Atrasos no pagamento das rendas passam a justificar resolução do contrato" (09/07/2026)
- ECO: "Rendas antigas deixam de seguir só a inflação e podem aumentar com o valor patrimonial da casa" (09/07/2026)
- idealista/news: "Despejos, novos contratos e rendas antigas: o que muda no arrendamento" (09/07/2026)
- Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro: programa Mais Habitação (Diário da República)
